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二世帯住宅・区分建物の小規模宅地特例適用に区分登記解消ノウハウ プロ専門家

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区分建物登記解消

二世帯住宅の小規模宅地特例適用に区分登記解消 東京一番相続税に詳しい司法書士
 

1階と2階を区分登記では相続の小規模宅地等の特例を、受けることができません。
 
区分登記の場合に被相続人(親世帯)の住んでいる部分に対応する敷地のみが、小規模宅地等の特例の適用を受けることができ、子世帯の住んでいる部分に対応する敷地については、小規模宅地の評価減を受けることができなくなります。
 
したがって、1階 2階を区分登記せず、共有の登記をすれば、敷地全体について、居住用の小規模宅地等の特例を受けることが可能です。
 
課税上弊害ない譲渡所得税対象に成らない様に区分建物登記解消して
共有登記のご提案をさせていただきます。
 
建物区分所有に関する法律第1条(建物の区分所有)
 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
建物区分所有法第22条
 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
小規模宅地等の特例 - 国税庁
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
[平成25年4月1日現在法令等]
1 特例の概要
 個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。 
 なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
(注)
1 被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます(以下同じです。)。
2 宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます(以下同じです。)。
2 減額される割合等
 平成22年4月1日以後に相続の開始のあった被相続人に係る相続税について、小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、次の表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。
相続開始の直前における宅地等の利用区分
要件
限度面積
減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等
貸付事業以外の事業用の宅地等
 
特定事業用宅地等に該当する宅地等
400
80%
貸付事業用の宅地等
一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等
 
特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等
400
80%
 
貸付事業用宅地等に該当する宅地等
200
50%
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等
 
貸付事業用宅地等に該当する宅地等
200
50%
被相続人等の貸付事業用の宅地等
 
貸付事業用宅地等に該当する宅地等
200
50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等
 
特定居住用宅地等に該当する宅地等
240
80%
(注)
1 「貸付事業」とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいます(以下同じです。)。 
2 「限度面積」については、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」、「特定居住用宅地等」及び「貸付事業用宅地等」のうちいずれか2以上についてこの特例の適用を受けようとする場合は、次の算式を満たす面積がそれぞれの宅地等の限度面積になります。 
  A+(B×5/3)+(C×2)≦400
 A:「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」の面積の合計(+)
 B:「特定居住用宅地等」の面積の合計()
 C:「貸付事業用宅地等」の面積の合計(++)
 
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