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積水ハウス地面師詐欺事件にみる不動産取引のリスク地面師とグルの弁護士も増えている。

以下記事転載

積水ハウス地面師詐欺事件にみる不動産取引のリスク | 不動産マイスターの備忘録

積水ハウス地面師詐欺事件にみる不動産取引のリスク

積水ハウスは15日、東京都内の土地購入を巡って約55億5千万円が回収できなくなったとして、警視庁に詐欺容疑で告訴状を提出し、受理されたことを明らかにしました(朝日新聞デジタル)。
同社は、所有者になりすます「地面師」の被害に遭い、売買価格70億円の約8割を支払ったものの購入した土地所有権移転登記が出来ず、売主の預り金と登記完了まで支払い留保された代金の一部を除く約55億5千万円の損害を被ったとみられます。

問題の取引は下記のようなものです。
 ・所在:品川区西五反田の「海喜館」、所有者は70代の女性
 ・敷地面積:約600坪
 ・売買価格:70億円
 ・契約相手:IKUTAホールディングス(中間業者)

積水ハウス社の下記ニュースリリースに、「当社の契約相手先が所有者から購入後、直ちに当社へ転売する形式」と記されているので、契約形態はいわゆる「第三者のためにする契約」(新・中間省略登記形式だったと思われます。契約の枠組みを予想してみました。
三為契約図

積水ハウスの契約相手先IKUTA社は、中間業者として流通税は課税されず、また2つの契約は同時進行(同じ銀行の別々の部屋?)なので元手なしで中抜きができるスキームです。

契約の流れ

売買取引の決済は、残代金支払いと同時に所有権移転登記申請書類を交付するいわゆる同時履行となるので、上記契約の流れはノーマルです。残金決済=登記申請から登記完了まで7~10日のタイムラグがあり、念のため売買価格の10%分を支払い留保したようです。ただ、残金から売主の預り金として7億5,000万円が控除されているのは何のためだったのでしょうか。積水ハウスから物件購入の予定でもあったのかもしれません。

事件の経過
事件経過

売主になりすまし偽造印鑑登録証明書や偽造パスポートなどを用いて犯行におよんだ「地面師」グループは、既にほぼ特定されていているでしょうが詐取された約55億5千万円は回収見込みがありません。(本物件の所有権は真の所有者の相続人に7月4日移転しています)
これだけ高額かつ注目物件の取引でもあり、積水ハウス側も弁護士も交え相当大きな注意を払い権原を精査し、所有者になりすました女性との面談にも臨んだはずですが、周到に準備をした地面師グループのほうが上手でした。

同社は8月2日に「分譲マンション用地の購入に関する取引事故につきまして」というIRを発表し、9月7日の平成30年1月期第2四半期決算において、貸倒引当金に計上することなく55億5,900万円全額を特別損失として計上しています。

今回のことで、不動産業界やその周辺には、人を欺く事を生業とする人たちが存在することを改めて認識しましたが、この詐欺事件の本質はやはり、「本人確認」の難しさという点にあると思います。
不動産取引において登記名義人が真の売主と限らず、登記には公信力がないので、売主が本当に真の所有者なのかの確認は極めて大事です。高齢化や空き家の増加が増えるなか、普通の不動産仲介契約であっても常に健全な猜疑心を持って臨むべきだと感じます。

マンションの買取再販などが増え「第三者のためにする契約」方式が多くなっているようですが、この契約スタイルは真の所有者が見えずらいので注意は必要かもしれません。また持ち回り契約と称して売主・買主別々に記名押印させる契約方式もあまり良いものではありません。

不動産仲介契約などでは、売主・買主および仲介業者がテーブルにつき少し改まった雰囲気のなか、粛々と契約手続きを進めるというのが好ましいのではないかと勝手に思っています。




この詐欺事件に関し、所有権移転登記に必要な権利証、印鑑証明書、実印のうち偽造印鑑登録証明書や偽造パスポートは報道されていますが、権利証については何も触れられていません。地面師グループはどうも「権利証」偽造はしていないようで、代わりに司法書士(公証人)が「不動産登記法に基づく本人確認提供情報制度」により本人確認をし登記申請をしたように感じます。これは紛失などで所有者が権利証を持っていない場合の代替手段です(保証書は不動産登記法改正で廃止されました)。

しかしその場合司法書士には、当然高度な注意義務が課されるので疑念をもたれず欺くことは簡単ではないはずで疑問も残ります。そのへんも含め、積水ハウス社が設置した「調査対策委員会」の調査・検証により、諸々の事実が解明されていくでしょう。

デジタル技術や3Dプリンターの出現などで、偽造技術は格段に進み書類偽造を見破るのは至難な状況になっているようです。専門家が騙されないためには、書面以外に取引の経緯や状況のシビアな確認など経験に基づく職人技的なセンスが必要になってくるような気がします。

 

abematimes.com

積水ハウスが63億円被害!ニセ地主詐欺で暗躍する「地面師」とは

 

 東京・品川区の一等地に、数年前まで旅館として営業していた物件がある。広さは約2000平方メートルあり、不動産業界ではかねてから注目されていた。地元の不動産会社の男性は「まとまった土地があるし、みんな欲しがる。でも、絶対売らないっていうことだった」」と話す。地元では「お化け屋敷」と呼ばれ、人の出入りもなかったというが、所有者である高齢女性は一貫して売却の意思を示さなかったという。

 しかしこの物件をめぐって、大手住宅メーカーの積水ハウスが購入詐欺に遭ってしまったというのだ。

 

 4月24日、この土地を買い取ったという不動産業者Aが積水ハウスに転売、6月1日に積水ハウスは63億円を支払った。しかし、それからおよそ1週間後、書類の一部が偽造されていることが発覚。積水ハウスは土地を取得することができず、不動産業者Aと所有者を名乗る女性とも連絡がつかなくなってしまったという。

 積水ハウスは「当社は何らかの犯罪に巻き込まれた可能性が高いと判断し、直ちに顧問弁護士によるチーム体制を組織のうえ、捜査機関に対して被害の申入れを行い、その捜査に全面的に協力すると共に、支払済代金の保全・回収手続に注力いたしております」とのコメントを発表。警視庁も、不動産詐欺を行う「地面師」による犯行の可能性があると見て、捜査を進めている。

 

 7日放送のAbemaTV『AbemaPrime』では、この「地面師」の実態に迫った。

 

 「地面師」とは、土地や建物の持ち主になりすまし、不動産を勝手に転売して代金をだまし取ったり、担保に入れて金を借りたりする詐欺グループのことで、地価が高騰し、土地取引が盛んに行われたバブル期に横行していた。

 地面師について長年取材をしているノンフィクションライターの森功氏によると、終戦から間もない頃、誰の所有か分からない土地を自分の土地にしてしまった人々が発祥だといい、不動産が高騰する時期に活動を活発化させるのだという。詐欺に比べコストパフォーマンスが高いため、主犯格には常習者も多く、バブル期に軒並み逮捕された主だったグループのメンバーたちが刑期を終え、再び暗躍している可能性があるのだという。

 森氏は積水ハウスが支払ってしまったお金について「なかなか返ってこないだろう」と話す。今回、地面師に近い仲介業者を経て3つのルートに資金が流れてしまっており、全額の回収は難しいのだという。

 最近、地面師が絡んだトラブルが増えている背景には、東京オリンピックパラリンピックの開催に向けた都心の再開発、ゼロ金利政策で起こった不動産投資ブーム、そして民泊ビジネスによる地価・マンション価格の上昇があるのだという。

 日本の個人資産およそ1700兆円のうち、約6割は60歳以上の人が保有しているとされている。高齢化が進む中、ますます地面師のターゲットにされるお年寄りが増えることも予想される。

 森氏は「被害を防ぐには情報しかない」と話す。「地面師というのは、組織的に作っているので、ABCDEF…というようにどんどん転売していく。その間、誰が関与して、誰が騙しているのかがわからなくなってしまう。ただ、その間情報が漏れてくるので、それをキャッチアップすることが重要」と指摘する。

 

 なないろ合同事務所・代表司法書士の塚本夕香子氏も「ここ数年、多い印象。東京オリンピックに伴って不動産の価格が上がっているため、増えてきていると思う」と話す。今年5月には、東京練馬区に住む70代の女性になりすまして、1200平方メートルの土地やアパートを転売し、不動産会社から2億8000万円をだまし取ったとした男女が逮捕された。先月には会社社長になりすまし、偽の公正証書を作らせたとして、地面師グループの男が逮捕されている。

 

 地面師が狙うのは、所有者が高齢で、誰も暮らしておらず、抵当権なども設定されていない不動産が多いようだ。塚本氏は「抵当権が付いている場合、司法書士はそれを消してから所有権移転の手続きをするので、銀行とのやり取り等が増える。したがって、抵当権が付いていない土地のほうが狙われやすい」と指摘した。

 

 森氏によると、グループは犯行を計画・立案する人物を中心とした10人前後の規模が多く、役割分担は明確だという。また、グループ内にには「手配師」と呼ばれる者たちがいて、例えば温泉地などでなりすます人物になる中年の女性コンパニオンを探したりするのだという。

 

 「あくまでも地面師に聞いた話だが、温泉街には住み込みでの仕事も多いことから、表には出づらい事情がある人物が集まりやすい土壌がある。コンパニオンの派遣会社が実は暴力団フロント企業というケースもあり、そういう人や会社の人脈を使う」「素人を雇う時に数百万円のコストがかかる。そのコストを用意するのは暴力団筋の人」。

 今回の積水ハウスのケースでは、身分証として使用されたのは偽造パスポートで、印鑑登録証明書も偽造されていた。こういった手口はよく使われるのだろうか。

 

 森氏は「役所に行って『印鑑失くしました』と紛失届を出す。役所も当然本人確認をするんだけれど、偽造の運転免許証で済んでしまう。それで新たな印鑑証明を作成することができる。それをもとに発行された様々な書類は本物ということになる」と話す。

 被害を防ぐため、不動産業者も物件の近所で聞き込み調査をするなど、確認を厳格にするようにしているが、地面師が近所の人や所有者本人と顔見知りになるなどして業者を信用させるなど、手口も巧妙化しているのだという。

 

 番組には地面師に偽の公正証書を作成されたという視聴者からのコメントも届いた。「公正証書の問題を法曹界全体が見て見ぬフリをしているのが元凶ではないでしょうか。偽の転居届を出され、亡くなった父の実印を改印された」。

 

 森氏によると、公証人役場になりすました人物を連れて行き、偽造パスポートや印鑑証明などを提出して公正証書を作成、それを元に不動産取引に臨むので、不動産会社も騙されてしまうのだという。その上、書類作成の知識がある司法書士や弁護士といったプロが加担しているケースがある可能性も示唆した。(AbemaTV/『AbemaPrime』より)

news.nifty.com

 

APAホテル事件から芋づる式「地面師村」100人の共犯者

 

 迷宮入りと思われていた事件がついに全容解明へ向け動き出した。警視庁捜査2課は11月29日までに、大手ホテルチェーンを運営するアパグループの不動産会社アパから、東京・赤坂の土地売買を巡り約12億5000万円を騙し取ったとして、“地面師グループ”の主犯格の会社役員・宮田康徳(55)ら10人を、詐欺容疑などで再逮捕した。
 これにより、昨年発生した“新橋女性資産家失踪事件”、さらに、大手住宅メーカー・積水ハウスが約63億円を騙し取られた詐欺事件が、解決へ向け急展開の兆しを見せ始めているのだ。

 地面師グループとは、土地建物の持ち主の知らないうちに、本人になりすまして転売し、代金を騙し取る詐欺集団を言う。
 「この手の被害は、問い詰められたとしても“自分も被害者だ”と言われれば立件することが難しいとされる。グループは“地面師村”とも呼ばれ、めぼしい土地を探し出す者、書類を偽造する者、持ち主になりすます者など役割分担され、情報交換を含め100人を超える関係者が複雑に絡み合い、どこかで結びついているとされる。そのため、これまで起きた詐欺事件でも、地道にたどっていくと繋がっている可能性が高い。捜査関係者は、アパホテルの今回の再逮捕から、新橋と積水ハウスの件まで一挙解決に動き出しています」(全国紙社会部記者)

 アパホテルの件では、'13年6月頃、東京都港区赤坂2丁目に放置されていた駐車場約396平方メートルの土地を、宮田容疑者が千代田区の不動産業者K社に持ち掛けたことに始まる。
 「所有者はすでに死亡していたが、宮田容疑者は“この土地は兄弟(当時87歳と84歳)が所有しており、本人の承諾を得ている”と騙して、K社が仲介となりアパホテルが買い取ることが決定した。同年8月6日には、契約締結と同時に決済される運びとなり、正午にメガバンク赤坂見附支店に宮田容疑者、なりすまし犯の兄弟、不動産業者、弁護士や司法書士らが一堂に会して売買が成立。登記申請が行われたのです」(捜査関係者)

 しかし売買成立の6日後、アパホテルに法務局から“契約した際に交わした書類は偽造”との連絡が入り、地面師グループに騙されていたことが発覚したのだ。
 その後、兄弟役のなりすまし犯は行方不明、宮田容疑者も海外へ逃亡したと見られていたが、今年2月、宮田容疑者が同様の手口で、神奈川県横浜市の不動産業者から7000万円を騙し取った疑いで逮捕された。
 「これによってアパホテルの件についても宮田容疑者の関与が明らかとなり、グループ一味の逮捕へとつながったのですが、10人のうち唯一、女だった容疑者Aが、兄弟のなりすまし役となった老人2人の世話役だったことも判明している。しかも、そのAが新橋(東京都港区)の件で犠牲となった資産家女性の高橋礼子さん(当時60)のなりすまし役だった可能性が高まっており、警察が追及中だというのです」(経済ジャーナリスト)

 その新橋の件では、東京五輪に向け再開発が進む新橋4、5丁目一帯に土地を所有していた大地主の高橋礼子さんが、昨年3月に失踪。その7カ月後、新橋内の自宅付近で白骨化した状態で発見されている。
 「高橋さんは失踪前、周囲に『土地なんか売っていない』と語っていたという。そのため事件に巻き込まれた可能性が高いとして捜査が進められていましたが、やはり高橋さんが所有していた時価6億9000万円の土地が、地面師グループによって売買されていたのです。警察ではいま、関係者にAの顔写真を見せて回り、確認を急いでいるとのことです」(前出・記者)

 さらにもう一つ、地面師グループの被害に遭い迷宮入りが囁かれていたのが、積水ハウスの件だ。
 同社は今年6月、不動産業者を介し、東京都品川区西五反田2丁目の約2000平方メートルの土地を買い取る契約をし、63億円を支払った。しかし、こちらも法務局に所有移転の登記を申請したところ、所有者提出の書類が偽造と判明したのだ。9月に警視庁が同社の告訴状を受理し、捜査に乗り出している。
 「同社が購入するはずだった土地は、JR山手線五反田駅近くの元旅館。実際の所有者である女性Nさんは、知らない間に本人確認用の印鑑登録証明書やパスポートが偽造されていた。ただし、今回のアパホテルの再逮捕者のつながりにより、代金を受け取ったNさんになりすましたと思われる女の身柄が、すでに確保されたという。今後、ここからさらに芋づる式で逮捕者が出る可能性は大です」(同)

 首都圏では土地価格の高騰が続く中、50件を超える地面師グループによる被害が、いまだ未解決のままだという。
 「犯罪に手を染める金儲け集団は、大概が最終的に金の取り分を巡って仲間割れを起こし、それが発端で尻尾を出す。積水ハウスの件でも、すでにグループが分裂したとの情報が入っている。アパホテルの件を機に、根こそぎ逮捕できる日は近いのではないか」(捜査関係者)

 高齢者をターゲットにした“地面師村”の壊滅に期待したい。

 

nikkan-spa.jp

地面師に騙されないための防衛策――積水ハウスは63億、アパホテルは12億円の被害

 

不動産詐欺

巨額不動産詐欺事件のその後。地面師からの被害を防ぐには


 11月8日、大手ホテルチェーンのアパホテルから土地代金約13億円を騙し取った地面師グループが逮捕された。また9月には、積水ハウスがマンション建設用地に購入代金の一部63億円を支払ったところ、所有者が偽装だったことが発覚した。そして、この直後にも都内で新たに数千万円規模の不動産詐欺事件が発生。事件をよく知る関係者の斎藤氏(仮名)は、「同じ地面師が、複数の事件にかかわっていると見ていい」と話す。一方で「積水ハウスほどの大きな企業が、偽装を見抜けないはずがない。個人的には、一連の事件がすべて外部だけの犯行ではないと思います」とも言う。

 ただ、地面師に一度狙われてしまうと被害を防ぐのは難しいのも事実であり、土地を乗っとられないためには「地面師に面倒だと思わせることが一番の対策」と話す。

 狙われやすいのは、無人や無担保物件はもちろん、売り急いでいたり、異様に好条件な物件。所有者が遠方に住んでいたり、売り主の代理人がいる物件も、替え玉を立てやすいため格好の獲物となる。

 対策としては、「相続登記を早めに行い、空き家や空き地があれば売却したり建て替える。そして、数か月に一回は住民票や登記簿謄本を取得する。印鑑登録も数年ごとに見直したほうが良いでしょう。用心深い地主は3年ごとにやっています」という。

ビジネスマン また、買い主にとっては地面師の言動から見抜く術があるという。

「『ほかにも買ってくれる人がいる』、『これは表に出せない案件』などという、売り主とのツーショット写真を見せてくるなどが特徴。そして、突っ込むと『自分は頼まれただけ』などと言う。私の経験上、こういう人たちがカタギだったためしがありませんね。このほか、ほぼ100%ジャケットを着た老人が最初に一人で訪ねてくるというのもあります(笑)」

暗躍する地面師集団は弁護士などもグル!?


 あとは何より、信頼できる業者や弁護士との連携が重要だが、地面師とグルの弁護士も増えている。

「契約の最後に突然呼ばれて顔を出すような弁護士には要注意です。明らかに詐欺であることを知っていても、若くて収入の低い弁護士は拒むことができない例が多々ある。登記実務を行う司法書士が同席してない場合はさらに怪しい」

 地面師は数百人規模で全国ネットワークを築いているともいう。幸運にも土地を持っている人は、自衛をしすぎても損はないだろう。

 

 

 

積水ハウスを騙した「実行犯」が使った偽装写真と、地面師事件簿一覧(現代ビジネス編集部) | 現代ビジネス | 講談社

 

 

不正・事件・犯罪
 

積水ハウスを騙した「実行犯」が使った偽装写真と、地面師事件簿一覧

 
 

あなたの身の回りで起きる

8月2日、積水ハウスが63億円を支払ったにもかかわらず、土地が取得できないという大きなトラブルに巻き込まれていることを発表、世間を驚かせている。

これは、地面師の仕業である。「週刊現代」と現代ビジネスは、過去、何度も地面師が起こした事件とその手口について報じてきた。

今回の積水ハウスの件については、伊藤博敏氏の「積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の恐るべき手口」(http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52480)に詳しいが、本件で地面師が使用した「偽装パスポート」がこれである。

五反田の土地をだまし取るために、元の土地の所有者のパスポートを偽造し、犯人グループが使用

そのほか、過去に報じてきた地面師にまつわる事件を、下記に記載した。これは他人事ではない。あなたの周りでも起こりうる事件だということを、肝に銘じてほしい。

 

 

ご用心! 不動産のプロまでダマされる「地面師」たちの手口(http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50110

アパホテルから12億円を騙し取った「地面師」驚きの手口」(http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51035

 

「二重のなりすまし詐欺!一見善良そうな老人が「地面師」一味だった」(http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50934

 
 

「新橋「資産家失踪事件」ついに死体が出てきた」(http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50193