武闘派法律家飯田一 みんなの法律トラブル相談窓口 かけこみユニオン支援ボランティア03-6265-6349無料 元自衛官司法書士 感謝ありがとう

司法書士飯田はじめ  依頼者の困り事いろんな法律トラブルを解決した時の感謝が生きがい

公証人の本人確認は印鑑証明書だけ・・地面師は司法書士が仲間で法の盲点を突く 積水ハウス67億詐欺は芸術品

 

編集

しかし専属司法書士には些細な本人確認ミスでも

積水ハウスが、巨額の損害賠償請求と東京司法書士会・綱紀調査委員会や業務部・東京法務局長・民事行政部総務課から懲戒請求が来るので自己破産しかない。

                  

警視庁には地面師詐欺の被害が50件も寄せられているというのであるなら

東京司法書士会長はホームページで非常時宣言とか至急に「地面師を見破る」

特別研修「地面師の対応」「本人確認の現地調査ノウハウ探偵編」で

司法書士の会員を守るべきである。また月報司法書士に地面師特集を組んで注意喚起すべきである。何もしないと信用を失うだけである。

また会員限定で区役所の示温加工表示一覧・すかし一覧・マイクロ文字・隠し文字一覧や

印鑑証明書の例示など資料作成すべきであろう。

開示できないなら問い合わせ窓口を開設すべきであろう。

 

地面師にプロの司法書士が仲間なら完璧に偽装・偽造された印鑑証明証で公証人の本人確認を取れば登記の担当司法書士は責任が無く、公証人も責任ないと

安心させる。しかし司法書士は運転免許証や印鑑証明証やさらに、権利書・登記識別情報・登記原因証明情報などで本人確認する。

もし公証人の本人確認が不十分な場合に、損害賠償が専門家の注意義務違反で地方裁判所に提起されたら司法書士は公証人の本人確認があるからと免責されるだろうか?弁護士はあらゆることを主張するから疲労困憊となる。

 

以下記事転載

 積水ハウスが63億円被害!ニセ地主詐欺で暗躍する「地面師」とは

https://abematimes.com/posts/2769056

2017.08.08 14:00

 

 東京・品川区の一等地に、数年前まで旅館として営業していた物件がある。広さは約2000平方メートルあり、不動産業界ではかねてから注目されていた。地元の不動産会社の男性は「まとまった土地があるし、みんな欲しがる。でも、絶対売らないっていうことだった」」と話す。地元では「お化け屋敷」と呼ばれ、人の出入りもなかったというが、所有者である高齢女性は一貫して売却の意思を示さなかったという。

 

 しかしこの物件をめぐって、大手住宅メーカーの積水ハウスが購入詐欺に遭ってしまったというのだ。

 

 4月24日、この土地を買い取ったという不動産業者Aが積水ハウスに転売、6月1日に積水ハウスは63億円を支払った。しかし、それからおよそ1週間後、書類の一部が偽造されていることが発覚。積水ハウスは土地を取得することができず、不動産業者Aと所有者を名乗る女性とも連絡がつかなくなってしまったという。

 積水ハウスは「当社は何らかの犯罪に巻き込まれた可能性が高いと判断し、直ちに顧問弁護士によるチーム体制を組織のうえ、捜査機関に対して被害の申入れを行い、その捜査に全面的に協力すると共に、支払済代金の保全・回収手続に注力いたしております」とのコメントを発表。警視庁も、不動産詐欺を行う「地面師」による犯行の可能性があると見て、捜査を進めている。

 

 7日放送のAbemaTV『AbemaPrime』では、この「地面師」の実態に迫った。

 

 「地面師」とは、土地や建物の持ち主になりすまし、不動産を勝手に転売して代金をだまし取ったり、担保に入れて金を借りたりする詐欺グループのことで、地価が高騰し、土地取引が盛んに行われたバブル期に横行していた。

 

 地面師について長年取材をしているノンフィクションライターの森功氏によると、終戦から間もない頃、誰の所有か分からない土地を自分の土地にしてしまった人々が発祥だといい、不動産が高騰する時期に活動を活発化させるのだという。詐欺に比べコストパフォーマンスが高いため、主犯格には常習者も多く、バブル期に軒並み逮捕された主だったグループのメンバーたちが刑期を終え、再び暗躍している可能性があるのだという。

 

 森氏は積水ハウスが支払ってしまったお金について「なかなか返ってこないだろう」と話す。今回、地面師に近い仲介業者を経て3つのルートに資金が流れてしまっており、全額の回収は難しいのだという。

 

 最近、地面師が絡んだトラブルが増えている背景には、東京オリンピックパラリンピックの開催に向けた都心の再開発、ゼロ金利政策で起こった不動産投資ブーム、そして民泊ビジネスによる地価・マンション価格の上昇があるのだという。

 

 日本の個人資産およそ1700兆円のうち、約6割は60歳以上の人が保有しているとされている。高齢化が進む中、ますます地面師のターゲットにされるお年寄りが増えることも予想される。

 

 

 森氏は「被害を防ぐには情報しかない」と話す。「地面師というのは、組織的に作っているので、ABCDEF…というようにどんどん転売していく。その間、誰が関与して、誰が騙しているのかがわからなくなってしまう。ただ、その間情報が漏れてくるので、それをキャッチアップすることが重要」と指摘する。

 

 なないろ合同事務所・代表司法書士の塚本夕香子氏も「ここ数年、多い印象。東京オリンピックに伴って不動産の価格が上がっているため、増えてきていると思う」と話す。今年5月には、東京練馬区に住む70代の女性になりすまして、1200平方メートルの土地やアパートを転売し、不動産会社から2億8000万円をだまし取ったとした男女が逮捕された。先月には会社社長になりすまし、偽の公正証書を作らせたとして、地面師グループの男が逮捕されている。

 

 地面師が狙うのは、所有者が高齢で、誰も暮らしておらず、抵当権なども設定されていない不動産が多いようだ。塚本氏は「抵当権が付いている場合、司法書士はそれを消してから所有権移転の手続きをするので、銀行とのやり取り等が増える。したがって、抵当権が付いていない土地のほうが狙われやすい」と指摘した。

 

 森氏によると、グループは犯行を計画・立案する人物を中心とした10人前後の規模が多く、役割分担は明確だという。また、グループ内にには「手配師」と呼ばれる者たちがいて、例えば温泉地などでなりすます人物になる中年の女性コンパニオンを探したりするのだという。

 

 「あくまでも地面師に聞いた話だが、温泉街には住み込みでの仕事も多いことから、表には出づらい事情がある人物が集まりやすい土壌がある。コンパニオンの派遣会社が実は暴力団フロント企業というケースもあり、そういう人や会社の人脈を使う」「素人を雇う時に数百万円のコストがかかる。そのコストを用意するのは暴力団筋の人」。

 

 今回の積水ハウスのケースでは、身分証として使用されたのは偽造パスポートで、印鑑登録証明書も偽造されていた。こういった手口はよく使われるのだろうか。

 

 森氏は「役所に行って『印鑑失くしました』と紛失届を出す。役所も当然本人確認をするんだけれど、偽造の運転免許証で済んでしまう。それで新たな印鑑証明を作成することができる。それをもとに発行された様々な書類は本物ということになる」と話す。

 

 被害を防ぐため、不動産業者も物件の近所で聞き込み調査をするなど、確認を厳格にするようにしているが、地面師が近所の人や所有者本人と顔見知りになるなどして業者を信用させるなど、手口も巧妙化しているのだという。

 

 番組には地面師に偽の公正証書を作成されたという視聴者からのコメントも届いた。「公正証書の問題を法曹界全体が見て見ぬフリをしているのが元凶ではないでしょうか。偽の転居届を出され、亡くなった父の実印を改印された」。

 

 森氏によると、公証人役場になりすました人物を連れて行き、偽造パスポートや印鑑証明などを提出して公正証書を作成、それを元に不動産取引に臨むので、不動産会社も騙されてしまうのだという。その上、書類作成の知識がある司法書士や弁護士といったプロが加担しているケースがある可能性も示唆した。(AbemaTV/『AbemaPrime』より)

 

公証人だから大丈夫と司法書士は損害賠償請求されても免責されるだろうか?

さらに重畳的に登記のプロとして専門家の注意義務を払わないと

注意義務違反と成らないといえるのだろうか

 

 

以下記事転載 

不動産取引の際の本人確認に当たり過失があったとして司法書士の責任を認めた事例2015年03月01日

テーマ: http://ameblo.jp/egidaisuke/entry-11995920999.html

 

民事訴訟

判例タイムズ1408号で紹介された事例です(東京地裁平成24年12月18日判決)。

本件は、不動産取引に当たって、所有者の替え玉である者の本人確認を怠ったとして、司法書士に対して損害賠償請求が提起されたという事案です。

本件で特徴的なのは、替え玉が「権利証(登記済み証)を喪失した」と申し立てたため、司法書士不動産登記法に基づく本人確認提供情報制度により本人確認したという点です。

不動産登記法が平成16年に改正され、それ以前は権利症を紛失した場合には、登記義務者(本件でいえば真の所有者)に対して登記申請があったことをはがきで通知し、登記義務者が登記官に対し間違いない旨の申出をすることにより初めて登記申請が受理されるという保証書という制度がありましたが、法改正により、保証書制度は廃止され、事前通知制度という保証書制度よりもさらに厳格な手続(現住所のほかに前住所にも本人限定受取郵便で通知がされた上に、受け取った者が実印を押印して返送する)が創設された一方で、司法書士や公証人などの有資格者が本人確認を行った上で登記官に対しその旨の情報提供をして登記官が相当と認めたときは登記がされるという新たな制度も加わりました。

後者の方が早く、圧倒的に便利ですので、権利証を紛失したという場合に不動産取引をするのであれば、普通はこちらの手続を利用します。私も、会社の清算人として不動産を売却するに際し、会社の前代表者が故人となっており(そのため私が清算人ということになったものです)、権利証が見当たらず困りましたが、この制度を利用してきちんと売却することができたことがあります。その際、司法書士が決済日よりも前に私の事務所まで来て、運転免許証の確認のほか、権利証紛失の経緯(もちろん私は知らないのですが)などを結構詳しく聞かれたように思います。

ちなみに、破産管財人や後見人の居住用不動産処分、相続財産管理人としての不動産の処分など、裁判所が許可書を出してくれるケースでは、権利証がなくても大丈夫で、弁護士が不動産を処分するケースというのは多くがこのような裁判所からの許可を得てから行うものですので、権利証の有無というのはあまり気にしないことが多いのですが、会社の清算人とか後見人の非居住用不動産の処分などでは権利証が必要となってしまうので、あとから気付いてあわてることもあります。

本件で、司法書士は、運転免許証の提示を受け、その記載事項などを一応確認したものの、例によってこの免許証が偽造されたもので、その有効期間が住民票や印鑑証明書(これらも偽造でした)に記載された生年月日と矛盾していたのに気が付かなかった点に過失があると判断されました。

具体的には、住民票等の生年月日は昭和10年「5月23日と」なっており、免許証の生年月日も同年月日となっていましたが、免許証の有効期限は、生年月日の1か月先である「6月23日」となっていなければならないのに、この点を看過したのは司法書士としての注意義務に反しているとされました。

免許証の有効期限など気にも留めないような気もするので、少し酷なような気もするのですが、免許証の有効期限については道交法92条の2第1項に明記されており、不動産登記法に規定されている本人確認情報提供制度により本人確認を行うことが求められている重い責任を背負っている司法書士(前提として、本人確認情報提供制度については、司法書士など直接本人確認する者が慎重に確認することがこの制度の適正な運用にかかっているのだから、本人確認を行う者には高度な注意義務が課されているとされています)としては当然知っておくべき知識であり、自分が免許を持っていないから知らなかったという弁解は通じないとされました。

また、本件では、委任状などに押印された印影と偽造された印鑑証明書の印影が異なっていたということもあり、個人的には、この点一本でもアウトのような気はします。

本件で司法書士に対し約4250万円の損害賠償が命じられています。

本件は控訴されているということです。

弁護士は、その職務上、単発の取引の手続を代理するというようなことはなく、訴訟などのように継続して業務を行うことが多いので、あまり、本人確認ということが重要となる場面は多くありませんが、たまに「取引に立ち会ってくれ」というような依頼があることもないではなく(私はそういう依頼は引き受けませんが)、それまで一面識もないような人の取引に立ち会うようなことをしてしまった場合には、本件と似たような問題が発生することもあるかもしれません

 

 

 

印鑑証明書に「示温加工」用紙

示温加工を見逃した司法書士

東京地裁 平成24年2月2日 平成23年(ワ)第5512号

証明書用紙

http://takachiho-s.com/government.html

各市町村などで配付される住民票、印鑑証明書、納税証明書などの各種証明書用の用紙。

コピーすると浮き出る隠し文字による偽造牽制はもとより、「すかし」「マイクロ文字」「示温加工」などの最新技術を用いることが可能です。

一般向けのコンピュータやプリンタなどのOA機器の性能向上により、知識のある人は、ほとんど本物と見分けのつかない証明書用紙を作ることができるようになっています。

このような状況では、以前のような隠し文字だけの偽造牽制だけでなく、各種の偽造防止技術を複合して導入し、偽造すること自体を諦めるような証明書用紙を使用することが有効だと考えられます。

また、カラーコピーの普及により、以前のままの証明書用紙では、隠し文字が全く反応しない場合もあります。現在ご使用の証明書用紙をご確認ください。

当社の隠し文字は、カラーコピー機にも対応しており、カラーコピーした場合でもはっきりと隠し文字が浮き出ます。

各自治体様の紋章や制定花・制定樹木、名所の写真なども刷り込むことができます。

 

 

 

 

http://www.arisuto.com/report27.html

現代の地面師の詐欺事件 - アリスト総合事務所

 「地面師」と聞いてどのようなイメージがあるでしょうか。今年:平成27年1月に、次のようなある不動産をめぐる詐欺事件がありました。これが現代の地面師でしょう。一昔前の地面師は、法務局に行って簿冊の手書きの登記簿に細工をして、詐欺をはたらいていたのでしょうが、現代の地面師は、一言でいうと「本人なりすまし」です。 

【事件の概要】

・対象は都内のある土地(時価数億円)

・所有者は法人

・売主として必要な書類:

登記識別情報

会社の印鑑証明書

社長の本人確認書類(運転免許証)

はすべて偽造

・上記書類をもって、所有者本人になりすまし、買主に売買代金を払わせ逃げて、数億円を巻き上げようとしましたのですが、決済の立会を頼まれた司法書士が優秀で書類の偽造を見抜き、犯人は逮捕されました

 【経緯、顛末】

買主に話が持ち込まれた時から、売主が決済を急いでいる、売主法人に事業の実態がないなどから、買主と司法書士は違和感を感じていました

事前の本人確認、書類確認のため決済前日に、印鑑証明書と社長の免許証のコピーを取得したので

会社の印鑑証明書については管轄法務局

免許証については警察署に偽造かどうか問い合わせしました。

すると両方とも「偽造」との回答でした。

問い合わせた買主と司法書士は、免許証の偽造を問い合わせした警察から次のように要請させます。「これは詐欺事件なので被疑者を逮捕したい。明日予定どおり決済現場で通常の取引をするふりをして欲しい。現場に我々警察が張り込んでいるので現行犯逮捕する。」 翌日、何事もなかったかのように、買主、司法書士ともに決済現場に臨み、売主の書類のやり取りを済ませ、まさに決済終了となったタイミングで、「警察だ!逮捕する」となりました。

 しかもこの事件、詐欺師である売主側に取引の関係者として弁護士が付いていたのです。もちろん弁護士も逮捕されました。 

 現代の地面師は売主として登記に必要な書類 

1 登記識別情報

2 印鑑証明書

3 本人確認資料(免許証など)

 の偽造による「本人なりすまし」です。

 最新のコンピューターや印刷技術での書類偽造は精巧なものとなっていて、それだけを偽造と見抜くのは不可能です。免許証やパスポートなども、本物と見分けが付かないクオリティーのものを偽造できるそうです。

では、どうしたよいでしょうか。 

・「更地」で「決済を急いでいる」には気を付ける。

 本件もそうですが、過去の地面師の詐欺事件は、ほぼこのパターンです。

 ・少しでも書類に違和感がないかチェックする。

 例えば、印鑑証明書に「透かし」が入っているか、光を当てて透かして見るのはマストです。 免許証は必ず原本を確認して、ICチップが埋め込まれているか、自分のと比べて変なところはないか、確認します。(後日、偽造免許の見抜き方について詳しく解説します。)

 しかし、最近は偽造テクニックが精巧で、書類から詐欺と見抜くのは難しそうなので、 

・売主の情報、取引の経緯、状況や側面調査から、「本人なりすまし」と見抜く

しかなさそうです。

 

司法書士はとても重い専門家責任を負っている。

 

司法書士が登記の本人確認でミス・運転免許証の有効期限を誕生日の1月後を見し逃し・4250万円損害賠償請求・・・重すぎ

司法書士へ損害賠償請求4,751万2,500円